13. Co się dzieje, gdy podczas odbioru zostaną wykryte istotne wady i usterki?

Wykrycie wad technicznych nie oznacza porażki – wręcz przeciwnie, to moment, w którym zyskujesz formalną i merytoryczną przewagę. W zależności od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego, procedura wygląda następująco:

1. Rynek pierwotny (Odbiór od dewelopera)

• Wszystkie wykryte usterki wpisujemy do oficjalnego Protokołu Odbioru Technicznego.

• Zgodnie z Ustawą Deweloperską, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych uwag oraz 30 dni na usunięcie wad na własny koszt.

• W przypadku ujawnienia wad istotnych (np. uniemożliwiających bezpieczne użytkowanie lub wykończenie lokalu), masz prawo odmówić podpisania odbioru do czasu ich usunięcia i wyznaczyć kolejny termin odbioru.,

• W przypadku ujawnienia wad po zakupie nasz raport stanowi podstawę do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady ukryte.

2. Rynek wtórny (Zakup od osoby prywatnej / firmy)

• Na podstawie naszego szczegółowego Raportu z Kontroli zyskujesz twarde argumenty do renegocjacji ceny sprzedaży.

• Koszt usunięcia usterki, stanowi bezpośrednie uzasadnienie do obniżenia ceny nieruchomości o kwotę odpowiadającą planowanemu remontowi.

• W przypadku ujawnienia wad po zakupie nasz raport stanowi podstawę do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady ukryte.

14. W jakim zakresie wspierają Państwo architektów i biura projektowe? 

Działamy jako zaufany partner inżynieryjny i przedłużenie zespołu biura projektowego. Wspieramy architektów i konstruktorów zarówno w bieżących pracach kreślarskich, jak i przy zaawansowanych wyzwaniach technologicznych (CAD/BIM), pozwalając im skupić się na koncepcji i relacjach z klientami.

💡 Wskazówka ekspertów (Dlaczego biura z nami współpracują?) : Outsourcing prac inżynieryjnych i kreślarskich to dla pracowni architektonicznej sposób na elastyczne skalowanie mocy przerobowych. Współpracując z nami, biuro projektowe może przyjąć większe lub bardziej skomplikowane zlecenie bez ryzyka opóźnień i bez konieczności zatrudniania dodatkowych etatowych pracowników na stałe.

15. Na czym polega monitoring inwestycyjny i dla kogo jest przeznaczony?

Monitoring inwestycyjny  to usługa niezależnej kontroli i raportowania przebiegu realizacji projektu budowlanego. Polega na bieżącej weryfikacji postępu prac pod kątem technicznym, finansowym oraz harmonogramowym na rzecz podmiotów finansujących lub właścicieli kapitału.

Dla kogo jest przeznaczona ta usługa?

• Banków i instytucji finansowych: Potrzebujących niezależnej oceny technicznej przed uruchomieniem kolejnych wypłat kredytu deweloperskiego lub inwestycyjnego.

• Inwestorów prywatnych i funduszy (Capital Partners): Którzy wyłożyli kapitał na budowę, ale nie biorą udziału w codziennym zarządzaniu pracami i chcą mieć pewność, że ich środki są wydatkowane zgodnie z planem.

• Inwestorów zastępczych / Deweloperów: Szukających rzetelnego, zewnętrznego audytora do kontroli i rozliczania Generalnego Wykonawcy.

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Niezależny monitoring inwestycyjny to najlepsza polisa ubezpieczeniowa dla Twojego kapitału oraz paliwo dla sprawnej współpracy z bankiem.

• Z perspektywy Inwestora: Zyskujesz pewność, że budowa nie utknie w miejscu z braku środków, a Generalny Wykonawca nie fakturuje prac, które nie zostały jeszcze wykonane.

• Z perspektywy Banku: Instytucje finansowe nie opierają decyzji na obietnicach, lecz na twardych dowodach technicznych. Rzetelny, niezależny raport z inspekcji terenowej daje analitykom bankowym jasny sygnał, że środki z poprzedniej transzy zostały wydatkowane zgodnie z celem i harmonogramem. W efekcie bank podejmuje decyzję o odblokowaniu kolejnych funduszy znacznie szybciej i bez zbędnej biurokracji.

Jak często inwestor otrzymuje raporty z postępu prac i kontroli budżetu? 

Harmonogram i częstotliwość raportowania są zawsze ustalane indywidualnie, w zależności od specyfiki inwestycji, wymogów instytucji finansującej oraz preferencji samego Inwestora.

Standardowe tryby raportowania:

• Raporty miesięczne 

• Raporty kwartalne: 

• Raporty ad-hoc (Na specjalne życzenie): Przygotowujemy raporty w dowolnie wskazanym przez Ciebie terminie – np. przed kluczowymi kamieniami milowymi, odbiorami częściowymi czy przed zaplanowanym spotkaniem zarządu.

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Dobra praktyka wskazuje, że częstotliwość raportowania powinna być ściśle powiązana z cyklem fakturowania Generalnego Wykonawcy. Dzięki temu każdy raport stanowi bezpośrednią weryfikację zasadności wystawionych faktur, chroniąc Inwestora przed zapłatą za roboty, które nie zostały jeszcze odebrane na placu budowy.

16. Czy posiadają Państwo sprawdzoną sieć dostawców i hurtowni budowlanych?

Tak. Dysponujemy wyselekcjonowaną, autorską bazą zweryfikowanych dostawców, hurtowni oraz wykonawców, z którymi współpracujemy od wielu lat. Wybieramy wyłącznie partnerów gwarantujących jakość materiałów, terminowość dostaw oraz rzetelność. Dzięki temu nasi Klienci zyskują nie tylko oszczędności finansowe, ale również pewność i spokój na każdym etapie realizacji inwestycji.

• Indywidualne negocjacje handlowe – każda wycena jest dostosowywana do specyfiki oraz skali Państwa projektu, co pozwala uzyskać maksymalne korzyści finansowe.

• Relacje partnerskie – wykorzystujemy nasze długofalowe kontakty w branży, dzięki czemu uzyskujemy stawki niedostępne dla klientów indywidualnych.

• Optymalizację zestawień materiałowych – weryfikujemy specyfikacje, wskazując najbardziej opłacalne, a zarazem jakościowe rozwiązania.

9. Dlaczego warto zamówić dokładny obmiar przed rozpoczęciem prac budowlanych?

Dokładny obmiar przed wejściem ekipy na budowę to podstawa bezpiecznego i przewidywalnego budżetu. Pozwala z góry opanować finanse i wyeliminować niepotrzebne ryzyka transakcyjne z wykonawcami.

Główne korzyści:

• Precyzyjna kontrola zakupów: Znasz rzetelne zapotrzebowanie na materiały. Kupujesz dokładnie tyle, ile potrzeba – bez zamrażania gotówki w naddatkach i bez kosztownych przestojów spowodowanych brakiem materiału na placu budowy.

• Obiektywna baza do wyceny 

• Transparentne rozliczenia: Z góry znasz realną powierzchnię ścian, stropów czy posadzek. Stanowi to sztywny punkt odniesienia do rozliczeń z wykonawcami i uniemożliwia im sztuczne zawyżanie metrażu.

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Projekt budowlany i rzuty od architekta bardzo często różnią się od stanu faktycznego na budowie. Wykonawcy chętnie korzystają z luk w dokumentacji, przedstawiając w trakcie prac tzw. "kosztorysy dodatkowe". Zlecenie niezależnego, precyzyjnego obmiaru jeszcze przed podpisywaniem umów odbiera wykonawcom możliwość dyktowania własnych warunków finansowych w trakcie budowy i pozwala utrzymać budżet w zakładanych ryzach.

10. Co to dokumentacja powykonawcza budynku/obiektu ?

Dokumentacja powykonawcza to kompletny zbiór dokumentów technicznych, prawnych i odbiorowych, który potwierdza wykonanie obiektu zgodnie z projektem, przepisami, pozwoleniem oraz sztuką budowlaną. Jest ona przekazywana kierownikowi budowy a następnie Inwestorowi w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz bezpiecznej eksploatacji budynku.

11. Jak często należy wykonywać przeglądy budowlane i kto ma do tego uprawnienia?

Przeglądy budowlane są ustawowym obowiązkiem każdego właściciela lub zarządcy nieruchomości (zgodnie z art. 62 Prawa Budowlanego). Częstotliwość ich wykonywania zależy od rodzaju instalacji oraz wielkości obiektu:

Częstotliwość przeglądów:

• Raz w roku (Przegląd roczny): Obowiązkowa kontrola stanu technicznego elementów budynku narażonych na wpływy atmosferyczne, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

• Dwa razy w roku (Przegląd półroczny): Dotyczy dużych obiektów o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² lub powierzchni dachu powyżej 1000 m² (np. hale, magazyny, galerie handlowe).

• Raz na 5 lat (Przegląd pięcioletni): Kompleksowa kontrola stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu, jego estetyki oraz instalacji elektrycznej i odgromowej (pomiary stanu izolacji i uziemień).

Kto ma do tego uprawnienia?

Przeglądy mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej elektrycznej, sanitarnej) oraz aktualne członkostwo w Izbie Inżynierów Budownictwa. W przypadku przewodów kominowych kontroli dokonuje uprawniony mistrz kominiarski.

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Brak aktualnego protokołu z przeglądu budowlanego to nie tylko ryzyko kary grzywny ze strony Nadzoru Budowlanego (PINB). W razie wystąpienia awarii, pożaru lub zalania ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania, powołując się na niedopełnienie obowiązków wynikających z Prawa Budowlanego.

12. Co obejmuje audyt techniczny mieszkania/domu/lokalu przed odbiorem od dewelopera lub z rynku wtórnego?

Audyt techniczny to szczegółowa weryfikacja stanu nieruchomości, której celem jest ujawnienie wszelkich wad, usterek oraz niezgodności przed podpisaniem aktu lub protokołu odbioru. Dajemy Ci pełną i obiektywną wiedzę o faktycznym stanie technicznym kupowanego lokalu lub domu.

Różnice w audycie zależnie od rynku:

• Rynek pierwotny (Deweloper): Skupiamy się na wychwyceniu usterek deweloperskich, aby wpisać je do oficjalnego Protokołu Odbioru – dzięki temu to deweloper usuwa je na własny koszt przed przekazaniem kluczy.

• Rynek wtórny: Oceniając używany lokal lub dom, identyfikujemy zużycie elementów, wady ukryte oraz przygotowujemy rekomendacje remontowe wraz ze wstępną wyceną prac, abyś wiedział, ile realnie musisz zainwestować po zakupie.

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Odbiór ze wsparciem inżyniera zwraca się natychmiast. Koszt usunięcia drobnych wad tynkarskich, nieszczelnych okien czy źle poprowadzonych instalacji po przejęciu kluczy spada w całości na kupującego i często wynosi od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Wskazanie tych usterek w protokole zmusza dewelopera lub sprzedającego do naprawy na jego koszt lub daje Ci silną podstawę do negocjacji ceny.

5. Na jakim etapie najlepiej zgłosić optymalizację projektu?

Im wcześniej, tym lepiej, jednak na wsparcie z naszej strony możesz liczyć na każdym etapie inwestycji.

• Idealny moment "Faza projektowania i planowania": To najlepszy czas na podjęcie działań. Współpraca na wczesnym etapie pozwala zsynchronizować pracę wszystkich branż, co oszczędza czas projektantów i zapobiega kolizjom i chroni Państwa budżet. Co kluczowe – optymalizacja przeprowadzona przed ogłoszeniem przetargu na wykonawstwo daje możliwość pozyskania znacznie lepszych i bardziej konkurencyjnych ofert cenowych oraz czasowych, co bezpośrednio chroni Twój budżet.

• W trakcie budowy: Budowa już ruszyła? Żaden problem. Pomagamy inwestorom na każdym etapie – szybko oceniamy możliwości zmian i wdrażamy dedykowane rozwiązania, które przynoszą realne oszczędności nawet w trakcie trwania prac.

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Wczesna interwencja to nie tylko tańsze materiały czy prostsze schematy inżynieryjne i przyspieszony harmonogram. To przede wszystkim eliminacja błędów lub pułapek inwestycyjnych jeszcze na etapie deski kreślarskiej, co skutecznie chroni Cię przed niezwykle kosztownymi robotami zamiennymi i opóźnieniami na placu budowy. Zewnętrzne, obiektywne spojrzenie naszej kadry pozwala zauważyć potencjalne oszczędności, które w natłoku standardowych prac mogły umknąć pierwotnemu zespołowi projektowemu.

6. W jakiej formie dostarczana jest dokumentacja z inwentaryzacji? 

Formę oraz format przekazania dokumentacji dostosowujemy bezpośrednio do wymagań Twojego zespołu, projektantów oraz branżystów. Standardowo klient otrzymuje kompletny pakiet w wybranym z poniższych wariantów:

• Dokumentacja 2D (PDF / CAD): Rysunki techniczne, rzuty, przekroje oraz elewacje itd. oraz gotowe do druku lub wglądu pliki .pdf.

• Model 3D (BIM / CAD 3D): Trójwymiarowy model obiektu , stanowiący cyfrowy bliźniak budynku, idealny do nowoczesnego projektowania branżowego.

• Chmura punktów (Point Cloud): Surowy, niezwykle precyzyjny zapis trójwymiarowy z skanera laserowego, umożliwiający dokładną weryfikację każdego detalu budynku.

7. Czy wykonują Państwo inwentaryzacje budynków zabytkowych lub w zły stanie technicznym?

Tak, jak najbardziej. Specjalizujemy się w realizacjach wymagających i nietypowych, a obiekty zabytkowe oraz budynki w trudnym stanie technicznym stanowią istotną część naszych prac.

• Budynki zabytkowe: Posiadamy odpowiednie zaplecze technologiczne, które pozwalają na bezinwazyjne i niezwykle precyzyjne pomiary elementów budynku.

• Obiekty w złym stanie technicznym: Do każdego projektu podchodzimy odpowiedzialnie. Każdorazowo oceniamy możliwość bezpiecznego przeprowadzenia pomiarów. Jeśli na placu budowy występują strefy stwarzające zagrożenie dla zdrowia lub życia, natychmiast informujemy o tym inwestora i wspólnie ustalamy bezpieczny zakres oraz metodologię prac.

8. Co dokładnie zawiera przedmiar/obmiar robót i zestawienie materiałów?

Na podstawie dostarczonej dokumentacji projektowej przygotowujemy kompletne opracowanie, które stanowi finansowy i materiałowy "kręgosłup" całej inwestycji.

W skład opracowania wchodzi:

• Precyzyjny obmiar elementów: Szczegółowe zestawienie zaklasyfikowanych prac z rozbiciem na konkretne sekcje budynku, kondygnacje lub branże.

• Zestawienie materiałowe: Dokładne wyliczenie zapotrzebowania na poszczególne materiały budowlane wraz z ich specyfikacją techniczną.

• Graficzna weryfikacja : Wyraźne oznaczenie na dokumentacji projektowej elementów biorących udział w obliczeniach, co umożliwia szybką weryfikację i transparentność każdego wyliczonego metra kwadratowego, bieżącego czy sześciennego.

Do czego wykorzystasz te dokumenty?

• Ofertowanie i przetargi: Pozwalają na precyzyjne porównanie ofert od Generalnych Wykonawców (porównujesz oferty typu "jabłko do jabłka" na tym samym zakresie prac).

• Kontrola podwykonawców: Ułatwiają rozliczanie wykonawców z faktycznie wykonanych robot.

• Zamówienia materiałowe: Zapobiegają kupowaniu materiałów "na oko", eliminując ryzyko przestojów z powodu braków lub zamrażania kapitału w nadmiarach.

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Rzetelnie przygotowany przedmiar to Twoja główna tarcza chroniąca przed tzw. roszczeniami dodatkowymi ze strony wykonawców. Gdy zakres prac jest jednoznacznie zdefiniowany i obmierzony przed podpisaniem umowy, wykonawca nie ma podstaw do żądania dopłat za tzw. "nieprzewidziane roboty" w trakcie budowy.

FAQ

1. Do kogo skierowana jest Państwa oferta?

Nasze usługi adresujemy do szerokiego grona odbiorców poszukujących kompleksowego i fachowego wsparcia w branży budowlano-inżynieryjnej. Współpracujemy zarówno z inwestorami, firmami, bankami jak i z klientami indywidualnymi. Dostosowujemy zakres działań do skali oraz specyfiki każdego przedsięwzięcia.

2. Jak wygląda proces podjęcia współpracy i wyceny usługi?

Standardowy model współpracy przebiega w kilku przejrzystych etapach:

· Konsultacja wstępna (rozmowa lub spotkanie) – zdefiniowanie potrzeb, specyfiki projektu/usługi oraz zakresu oczekiwanego wsparcia.

· Przesłanie dokumentacji - przesłanie niezbędnych dokumentów wymaganych do wyceny.

· Przygotowanie dedykowanej oferty – określenie warunków handlowych, budżetu oraz harmonogramu prac.

· Formalizacja współpracy – podpisanie i przyjęcie umowy lub zlecenia i przystąpienie do realizacji.

Uwaga: W zależności od charakteru danej usługi (np. audyt, inwentaryzacja czy przegląd okresowy), poszczególne kroki procedury mogą zostać elastycznie dostosowane.

3. W jakim obszarze geograficznym realizują Państwo zlecenia?

Świadczymy usługi na terenie całej Polski, a także w Niemczech, Szwajcarii i Austrii. Lokalizacja nie stanowi dla nas bariery – ewentualne koszty dojazdu lub delegacji są zawsze jawne i uwzględnione bezpośrednio w przedstawianej wycenie.

4. Na czym polega optymalizacja projektu i jakie korzyści przynosi?

Optymalizacja projektu to wieloaspektowa analiza dokumentacji technicznej, technologii wykonania, detali konstrukcyjnych, kosztorysów, harmonogramów oraz logistyki i organizacji placu budowy. Jej celem jest znalezienie bezpiecznych rezerw, które skracają czas inwestycji i obniżają jej sumaryczne koszty.

Główne korzyści z optymalizacji:

• Realne oszczędności finansowe : W zależności od stopnia zaawansowania projektu i skali inwestycji, dobrze przeprowadzona optymalizacja pozwala zazwyczaj obniżyć koszty budowy o 5% do nawet 15–20% lub więcej.

• Oszczędność czasu i budżetu : Uproszczenie detali konstrukcyjnych, zastosowanie prefabrykacji czy lepsza organizacja logistyki skracają harmonogram prac, co oznacza mniejsze koszty stałe utrzymania placu budowy i wcześniejsze generowanie przychodów.

• Mniejsze koszty utrzymania w przyszłości : Dobór trwalszych materiałów wykończeniowych, wyższych parametrów termoizolacyjnych czy efektywnych systemów sterowania (np. BMS) obniża rachunki za energię i koszty konserwacji przez całe dziesięciolecia.

• Eliminacja błędów i kolizji na budowie: Wnikliwa weryfikacja wykrywa kolizje międzybranżowe jeszcze na papierze, co chroni przed kosztownymi zastojami i aneksami cenowymi.

• Zwiększenie wartości rynkowej obiektu: Optymalizacja przestrzenna sprawia, że budynek staje się bardziej funkcjonalny i atrakcyjny dla kupujących lub najemców, a tym samym inwestor często zyskuje również dodatkowe "m2".

💡 Wskazówka od naszych ekspertów: Optymalizacja to także odciążenie inwestora w relacjach z wykonawcami. Posiadając zweryfikowany, zoptymalizowany projekt oraz alternatywne wyceny materiałowe, zyskujesz silną pozycję negocjacyjną przy wyborze generalnego wykonawcy i unikasz sytuacji, w której ekipa budowlana dyktuje warunki techniczne i cenowe na placu budowy.

Kontakt

 +48 532 705 466

 akconsulting.partner@gmail.com

Odwiedź nas